Bugun...


İşte Yılın FLAŞ Hissesi
2019 yılında yüksek kar sağlayacağını düşündüğümüz bu şirket çok değerli olduğu anlaşılan İstanbul'daki Arazileri sayesinde fark yaratacak

İşte Yılın FLAŞ Hissesi
+ -

Galatasaray, Aselsan, Kardemir, Ford Otomotiv Sanayi AS (FROTO) ve diğer analizler hergün karadenizx Borsa'da.

2019'un ikinci yarısından itibaren yüksek kar sağlayacağını düşündüğümüz bu şirket çok değerli olduğu anlaşılan İstanbul'daki Arazileri sayesinde fark yaratacak

İşte FLAŞ hisse 

Yüksek değer kazanma potansiyeli taşıyor >>

Önerdiğimiz  MİLPA TİCARİ VE SINAİ ÜRÜNLER PAZARLAMA SANAYİ VE TİCARET A.Ş. adındaki şirketin kısa adı MİLPA yada MİPAZ dır. Borsada Mipaz olarak bilinmektedir.

VENERİS, AUTOMALL, MİLLPARK  adındaki 3 projesi yıllar içinde tamamlanmıştır.  Buradan elde edilen gelirler bilançolaşmıştır.

Bilanço Kar/Zarar

Şirkette zarar hanesi şirkettin güncel yada güncel olmayan (değerlemeleri bilirkişi tarafından yapılmış arazi parçaları v.b) aktiflerine bakıldığında son derece düşük görünmektedir. 2018 ilk çeyrek 1,02, ikinci çeyrek 4,66, üçüncü çeyrek 1,23, dördüncü çeyrek 2,72, 2019 ilk çeyrek ise 2,4 milyon lira zarar edilmiştir. Bu zararın önemli bir bölümü bankalara ödenen kredi faizleri sebebiyledir.

Şubat 2019 da bedelli sermaye artışı ile başta bankalara olan borçlar ki 23,5 Milyon Liradır, sıfır düzeyine düşürülmüştür. 2019 2-3 ve 4.üncü çeyrek kar-zarar dengesi   ortalama +2 -3 milyon aralığında olması beklenecektir. Şirketin aktif ticaretinin durağan durumda olması gelecek bilanço verileri üzerinde spesifik olumlu beklentiye neden olmaktadır.

Borçsuz bir şirket

Şirket Şubat 2019 tarihinde bedelli sermaye artışı yapmış ve elde edilen Fonla (nakit) başta bankalara olan tüm  borçlar ve diğer borçlar sıfırlanmış olup şirket kasasına da takribi 3 Milyon nakit para konmuştur.

Yani şirket hiç borcu olmayan ve çok büyük mal varlığı olan bir şirkettir.

Çok büyük ve değerli arazilere sahip

Şirket İstanbul Pendik İlçesinde toplamda takribi 2 Milyon 238 bin m2 araziye sahiptir.

Bu büyük arazinin 144 bin metre karesi devlet tarafından Orman kabul edilmiş ve hukuki süreçten sonra Milpa şirketine kamulaştırma parası olarak 85.117.134  (seksenbeş milyon yüz onyedibin yüzotuzdört) lira ödenmesine karar verilmiştir.

Bu paranın 58.234.313 (ellisekiz milyon ikiyüz otuzdörtbin üçyüzonüç) lirası  hukuki sürecin tamamlanmasına müteakip şirket kasasına girmiş olacaktır.

Devlet imarsız bir Arazi için değerleme de yapmış oldu

Kamulaştırma için açılan tazminat davası sonucu 144 bin metre kare için Milpaya ödenecek bedel 85 Milyon yüz onyedi bin liradır. Yani m2 başına 591 Lira değer biçilmiştir.

Bu rakam, Türkiye Cumhuriyeti Mahkemelerinin bağımsız BİLİRKİŞİ Raporu sonucu ortaya çıkan bir karar olduğundan son derece önem arz etmektedir.

2 Milyon 238 bin m2 araziden geriye kalan yatay imarlı büyük arazide durum nedir?

2.093.940 (iki milyon doksan üç bin dokuzyüz kırk bin) M2 olan gene İstanbul Pendik ilçesi’nde olup son derece değerli bir konumdadır. Bu büyük arazi konum olarak, imarsız olan ve m2 başına 591 TL biçilen 144 dönümlük arazinin hemen yanıbaşındadır.

Ayrıca, Yerleşim yerleri olan, Pendik mecidiye mahallesi, arazinin güneyinden, turgutreis mahallesi güney batısından, ahmetyesevi mahallesi batısından, Battalgazi malallesi kuzey batısından, Mimarsinan mahallesi kuzeyinden Mipaz arazisini çevreliyor. Battalgazi ve Mimarsinan mahalleleri Milpa arazisiyle esaslı komşudur.

Mimarsinan mahallesinin Doğusunda kalan Sultanbeyli Devlet hastanesi Milpa arazisiyle bitişik olup komşudur.

Ayrıca, köyceğiz sokak, insaflı sokak, ifade sokak, özgürlük caddesi Milpa arazisinin batısına bitişiktir

2.093.940 m2 lik bu Mipaz Arazisi  yatay imara sahiptir.

Bu dev araziye yatay imar sayesinde çeşitli eğlence tesisleri, lokantalar, kafeler, doğal parklar, hayvanat bahçesi ya’da lunapark gibi gelir getirici tesisler yapılabilmektedir. Milpa şirketi buna rağmen nazım imar planına hukuki itirazını yaparak planın iptali ve geliştirilmesi şeklinde haklı bir talepte bulunmuştur. Konu 2019 yılı başında bilirkişi raporunun beklenmesi aşamasındadır. Bilirkişinin vereceği rapor,  haksız fiilin önlenmesi doğrultusunda olacağı beklenmektedir. Böylelikle imar daha da gelişecektir.

Peki,  2.093.940 m2 olan  büyük arazinin M2 değeri nedir?

Şirketin -imarsız- kamulaştırılan arazisinin m2 birim değerine Bölge İdare Mahkemesi tarafından en az 591 TL değer biçildiğini yukarıda vermiştik.

Bu durumda söz konusu 2.093.940 M2 ölçüsündeki yatay imarlı büyük arazinin M2 birim değeri 591 TL den düşük olamaz.

Arazi imarlı olduğu için bu arazinin değeri,  m2 başına 591 TL değer biçilen 144 dönümlük imarsız araziden en az 3-4 misli, daha değerlidir ve bu doğrultuda da değer biçilmektedir ki bölgedeki diğer imarlı arazilerde bu duruma işaret etmektedir.

Bu durumda büyük arazinin M2 birim değeri (591m2/tl x 3) en az 1773 TL olmaktadır.

Bununla birlikte İstanbul Pendik İlçesi’ndeki imarlı küçük bir toprak parçası (963 m2) (ilan no. 467352823)  M2 birim değerinin 3894 TL olduğu da bir gerçektir.

Bu şirketin 2019/Mayıs Hisse değeri nasıl 1,35 - 1,40 TL olabilir?

1- Şirket 2019 yılı başında bedelli sermaye artışı yapmıştır. Buradan elde edilen Fonla şirketin başta bankalara olmak üzere tüm borçları ödenmiş olup kasasına da takribi 3 Milyon nakit konmuştur.

Sermaye artışından sonra şirketin tedavüldeki pay sayısı 208.000.000 (ikiyüzsekiz milyon) adet olmuştur.

2- Borçsuz olan şirketin elindeki en büyük kaynak arazileri ve arazilerin değerleridir. Tüm hisse sahipleri bu arazilere ortaktır, bir diğer ifade ile, hisse senedi sahipleri payları oranında arazilerin'de sahipleridir.

144 bin m2 imarsız araziye Devlet tarafından m2 başına 591 TL değer biçilmiştir. Buradan Milpa kasasına girecek para, 85.117,134 TL lik 144 dönümün değerlemesinden Mipaz şirketinin arazi üzerindeki payına denk gelen 58.234.313 TL dir. Bu para ortakların parasıdır.

İmarlı büyük araziyi de bu imarsız M2 fiyatından hesaplarsak oluşacak değer ( 2.093.940 m2x 591 TL) 1.237.518.540 TL (birmilyar ikiyizotuzaltı milyon dokuzyüzaltmışüçbin) şeklindedir.

İki arazi değerini topladığımızda ortaya çıkan rakam 1.322.635,674 TL dir. Bu rakam ortaklara ait arazilerin toplam ASGARİ bedelidir.

İmarsız arazi m2 fiyatı ile hesaplandığında Hisse başına ne düşüyor?

1.322.635,674 / 208.000.000 pay sonucunda hisse başına oluşan değer 6,35 TL dir.

Elbette bu değer büyük  arazi bakımından ASGARİ değerdir. Devletin imarsız araziye biçtiği fiyat (m2 591tl) üzerinden yapılan bir hesaplamadır.

Bugün Milpa şirketinin Borsadaki fiyatı ortalama 1,35 TL dir. Oysaki devletin biçtiği değer sonucu Milpa’nın varlıkları (Arazileri) muhasebeleştirildiğinde Milpa’nın hisse değeri en az 6,35 TL olmaktadır.

Hisse başı 6,35 TL doğru bir değer midir?

Elbette değildir.

6,35 TL m2 fiyatına DEVLETİN imarsız araziye ( 144.000m2) biçtiği kamulaştırma değeri üzerinden ulaşılmaktadır.

Asıl değere yatay imarlı 2.093.940 m2 lik arazinin M2 başına gerçek değeri ile imarsız olan ve kamulaştırılmış bulunan arazinin m2 başı fiyatının toplanması ile ulaşılacaktır.

Bölgedeki raiç değerlere bakıldığında, Yatay imarlı arazi, imarsız arazinin en az 3-4 misli değerde olduğu görülmektedir. 

Bu doğrultuda bir hesaplama yapıldığında ise;

2.093.940 m3 x(591tl 3 misli) şeklindeki hesaplamadan m2 birim değeri olarak 1773 TL ye ulaşılmaktadır.

1773 TL yatay imarlı 2.093.940 m2 arazi için gene asgari değerdir. (Hatırlatalım, bölgede imarlı küçük bir araziye m2 3894 TL değer biçildiğini yukarda yazmıştık. 1773 TL bu gerçek değerin yarısından bile düşüktür)

2.093.940 m2 x 1773 TL/m2 = 3.712.555,630 TL dir.

Bu değere kamulaştırılan 144.000 m2 nin kesinleşmiş değeri eklendiğinde 3.797.672,764 TL toplamına ulaşılmaktadır.

3,797.672,764 TL Borçsuz Milpa şirketinin İstanbul Pendikteki arazilerinin toplam değeridir.

İki arazinin (144 dönüm+2093 dönüm)  bu değeri Mipaz şirketi'nin tedavüldeki 208.000.000 adet paya bölündüğünde Hisse başına asgari 18,25 TL gibi bir rakam çıkmaktadır.

Milpa şirketinin hisse değeri ne olmalıdır?

Resmi makamların imarsız araziye biçtiği değer üzerinden hareket ettiğimizde hisse değeri en az 6,35 TL olmalıdır.

Oysaki Milpa şirketinin büyük arazisi yatay imarlı olup değeri imarsız bir araziden çok daha fazladır. 

M2 fiyatı devletin imarsız arazi (144 dönüm) için belirlediği fiyattan en az 3 misli daha yüksektir.

Bu durumda yatay imarlı arazinin asgari m2 fiyatı 1773 TL dir.

Bu fiyat üzerinden hesaplandığında; 

Milpa şirketinin hisse birim değeri 18,25 TL olmaktadır.

Şu çok açıktır ki, tamamen resmi verilere göre yapılan değerlemelerde Milpa hisse değeri 1,35 TL gibi bir fiyatın çok üstündedir.

Bu sebeple, Milpa şirketinin ilerleyen süreçte yüksek oranda prim yapacağını kolaylıkla söyleyebilmekteyiz.

Doğal olarak bu durumu erken farkına varabilen borsa yatırımcısının bu Hisseden elde edeceği Kar daha yüksek olacaktır.

Büyük Fırsat Olacağını Değerlendiriyoruz

Veriler ışığında bizim tavsiyemiz, 1,35 TL civarında olan Mipaz hisse senetlerinin portföye alınması halinde, kısa-orta vadede yüksek oranda kar elde edilebileceği yönündedir.

Arazilere Ortaklık

Şirketin esas faaliyetlerinin durağan durumda olması bugünkü ekonomik ortamda avantajdır.

Hisse senedi yatırımcısı doğrudan şirketin çok büyük değerlere ulaşan arazilerine ortak olmaktadır. Bir başka ifade ile hisse senedi alan kişi, doğrudan toprağa yatırım yapmaktadır.

 

Notlar

1 - Haberimize temel teşkil eden unsurlardan biri, ki, mahkeme tarafından kamulaştırılan araziye (144.266 m2) yapılmış resmi değerleme (m2 591 TL) Kap haberinde  bulunmaktadır. Haberimizde de açıkladığımız bu resmi değerleme Mipaz hisse senetlerinin gerçek bedelinin çok daha değerli olduğunu göstermektedir >>

https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/756780   

2 - Yine son derece önemli olan bir durum ki, 144 dönüme devlet tarafından biçilen değerle ilgilidir, bilinildiği gibi bu değer 85.000.000 TL olup, Mipazın payı 58.000.000 TL dir. Karşı tarafın usulden olan itiraz süreci tamamlandığında Mipazın kasasına asgari 50 Milyon TL+ Yasal faizi girecektir. Yasal faiz davanın açıldığı gün itibarıyla hesaplanacağından bu değer asgari 2 yıl üzerinden hesaplanacaktır.

58 Milyon TL'nin Yasal faiz miktarı asgari 30 Milyon TL olacağından Mipazın kasasına toplam değer olarak asgari 58M + 30M = 88 Milyon TL girecektir.

Bu değer bile tek başına şirket hisselerinin olumlu ivmelenmesini sağlayacak boyuttadır. >> 

https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/770082

 

 

(Analist, hesaplama ve araştırmalar,  Vestel, Global Yatırım Ortaklığı, Atlas Yatırım Ortaklığı, Alarko Holding, Kardemir, Migros, Petkim gibi şirketlerin içinde bulunduğu koşul ve atılımları önceden görüp yüksek oranda prim yapacağını öngören araştırmacı analist Alaattin Cemre yönetimindeki ekip tarafından hazırlanmıştır)

 

 

 

 

 

.

 




Kaynak: Özel Analiz

Bu haber 2516 defa okunmuştur.

İLGİNİZİ ÇEKEBİLECEK DİĞER HABERLER
FOTO GALERİ
ÇOK OKUNAN HABERLER
VİDEO GALERİ
YUKARI